kvyvy (kvyvy) wrote,
kvyvy
kvyvy

Category:

Задаток

Ну вот, не прошло и трех лет месяцев, как на нашу недвижимость нашелся покупатель.

На самом деле под конец мы уже начали сомневаться, что ввязались в это дело. В смысле, не было ли ошибкой пытаться продать квартиру самим? Немало этому способствовали риелтеры агентств недвижимости, которые хоть и не навязчиво, на таки постоянно поддавливали на нас.

Но реальность оказалось более радужной. Все же значительное количество людей хочет сэкономить несколько сотен тысяч рублей и купить недвижимость без посредников. Поэтому, как только мы снизили цену до приемлемого уровня, покупатель попер. Собственно, он появился вечером первого же дня, в который я в очередной раз опустил цену.
Покупатель с женой быстро, мельком осмотрели квартиру. После чего жена присела на диванчик и заявила, что это квартира ей очень-очень нравится и больше вариантов она смотреть не хочет, вообще никак не хочет. И это понятно, если принять во внимание, что женщина была уже немножко беременна, так что её муж думал не долго и через пару минут был готов внести задаток.
Но я предложил не спешить и сначала подготовить документы, которые зафиксируют передачу задатка официально. На этом и порешали, договорившись встретиться через пару дней для совершения предварительной сделки.

После чего на следующий день еще пара покупателей выразила желание купить квартиру после осмотра, а один даже и без него. Всем отказал, как так уже с первым договорился, предложив остальным подождать, на случай если он передумает.
Так что если вы выставляете за квартиру адекватную цену, то уйдет она быстро. Если же цена высока, то ждать покупателя придется долго, возможно, годами.
Кстати, опустился я в цене не много - меньше 5 процентов. Так что с ценой жена у меня почти угадала, стояли совсем немного выше рынка. Тем не менее, пока не опустил цену, смотрели квартиру много, но никто до покупки не доходил. Конечно, можно было сторговаться, наверное и выйти на сделку быстрее. Но я умудрился обойтись без торга. Хоть и могу, но крайне не люблю торговаться, да и есть вероятность что продешевишь.

Задаток взял совсем маленький, что бы не напрягать покупателя, да и самому не напрягаться. Все же задаток - это всего лишь материальной подтверждение намерения сделки, небольшая гарантия, не более того.

Теперь по сайтам недвижимости. В Новокузнецке лучше всего работает Авито. На втором месте, с большим отрывом от Авито - ЦИАН, но он мне сильно не понравился. Во-первых, бороться с дублями от наглых агентств в ЦИАНе невозможно, потому что эти наглецы-циановцы требуют твоих подробнейших персональных данных и сведений о квартире. Такое ощущение, что хотят или кредит взять от твоего имени, или без твоего ведома продать твою квартиру. На двух других площадках пожаловаться на дубли очень просто, но толку, правда, мало - никто никаких мер не предпринимает.
Во-вторых, они все дубли привязывают к одному, видимо, самому первому объявлению. А так как я на ЦИАНе разместился поздновато, то все и видели не мое объявление, а агентства, которое успело вперед меня.
ДомКлик неплохая, но малопопулярная площадка. В основном туда кладут объявления с уже проданной недвижимостью для того, что бы получить скидку на ипотеку у Сбера. Так что если будет там искать, имейте в виду, что квартира уже может быть продана.
Да, в других городах, особенно крупных, могут быть самыми популярными другие площадки. Но пока вас не забанили в Гулге и Яндексе, разобраться с этим легко.

Крупные агентства недвижимости относятся к тем, кто сам продает квартиры, достаточно лояльно и вежливо. Мелкие гораздо менее терпимы, агрессивны, да и вообще играют без правил, размещая копии объявлений без разрешения. Своих клиентов водят на показ крайне неохотно и есть подозрение, что если даже квартира и понравилась потенциальному покупателю, они тем или иным способом отговаривают его от сделки.
Такое поведение вполне понятно. Большая часть агентств в Новокузнецке берет за оформление сделки деньги два раза - с продавца и с покупателя, если, конечно, они оба заключили договор с агентством.
Но такие как я, те, кто договор с агентством не заключал, ничего агентству не платят, а значит и доход от сделки падает в два раза. Ну или придется больше брать с покупателя, а это противоречит уже заключенному с ним договору.
Есть другой вариант работы агентств, когда они вознаграждения берут только с покупателя. Такие должны работать с продавцами квартир охотнее, но таких агентств в Новокузнецке мне встретилось всего лишь одно - Престиж. И то на просмотр никого не привели, но настойчиво просили договор с ним заключить.
А еще и те, и другие агентства очень боятся, что их клиент-покупатель сбежит от них и купит квартиру напрямую от покупателя.
Так что выхлоп с агентств очень низкий.

Я честно говоря, вообще не понимаю, как они выживают, эти агентства, выставляя счета клиентам на сотни тысяч рублей. Ведь реально для сделки они ничего не делают. Составить договор купли-продажи не сложно, и имея минимальную компьютерную грамотность, это можно сделать совершенно бесплатно самому.
Единственно, что они могут - это манипулировать своими клиентами. Например, предлагая все время плохие квартиры покупателю, и когда через десяток просмотров его приводят в более-менее приличную, он тут же соглашается, потому что уже поверил в то, что хороших квартир на рынке нет. Хотя может они и есть в других агентствах или на интернет-площадках, и даже дешевле. А потом риелтеры давят на продавцов квартир похуже, напирая на то, что все смотрят, но никто не берет и вынуждая сильно снижать цены. За это (и за жадность) многие риелтеров и недолюбливают.
Мне кажется, что по мере роста юридической и финансовой грамотности агентства будут вынуждены измениться, или они вымрут.

Вот типичный пример того, как меня пытался обработать агент "Любимого города". Кстати, когда-то много лет назад, при покупке нами предыдущей квартиры они накосячили на оформлении сделки. Потом нам пришлось все переделывать. Агентство свою вину признало и сделало правильные документы бесплатно, но мы потеряли время и деньги на повторную регистрацию.
Так вот пример:
- Ой, у вас такая хорошая квартира, а вы так дешево ее продаете. Давайте я продам ее вот за такую цену, - и называет цену на несколько сотен тысяч больше моей. Она так убедительна, что я почти ей верю, но все же быстро прихожу в себя и удивленно смотрю на неё.
- Мы легко за эту цену продадим вашу квартиру за месяц, а раз вы так мало хотите, то все, что выше вашей цены мы себе возьмем в качестве вознаграждения.

Тут я ей вежливо отказываю. Она продолжает приводить другие всякие разные доводы, про стоматологов, врачей и т. д. Но на меня все это не действует. Уже в дверях:
- Смотрите, вам же это ничего не будет стоит. Вы заплатите нам комиссию только в том случае, если мы найдем вам клиента.
- А если не найдете?
- Ну тогда вы ничего и не заплатите.
- Но я ведь тогда потеряю много времени.

И это реальные потери не только времени, но и денег. Я тут даже не про упущенную выгоду от отсутствия денег в обороте или от изменения курса валют или стоимости недвижимости. В моем случае новая квартира уже куплена и чем дольше я продаю старую, тем реально теряю больше денег, причем каждый месяц, в виде квартплаты за вторую квартиру.
А при продаже через агентство либо цена квартиры будет выше, либо деньги, что получишь на руки - меньше. Причем существенно.

На самом деле я бы с удовольствием воспользовался помощью агентства, будь они менее жадными. Ну или хотя бы несли какую-нибудь ответственность за свою работу. Например, снижая стоимость своей комиссии на 10% за каждый полный месяц, что они не смогли продать квартиру.

Ну а пока надо готовить документы к сделке. Главное, не накосячить с договором купли-продажи, что бы регистрация прошла в РосРеестре без сучка и задоринки. Покупатель будет брать ипотеку в Сбербанке, поэтому договор чуть сложнее, чем при простой сделке.

Впрочем, так как ипотека в Сбере, покупатель будет ради скидки оформлять ее через ДомКлик. Мне только что оттуда звонили, сделали кабинет для сделки и даже предлагают покупателю сделать качественный договор купли-продажи, всего за 2900. Это просто потрясающая разница с агентствами недвижимости.

Посмотрим, что из всего этого выйдет.

Хотел выложить образец предварительного договора купли-продажи, да потому засомневался: в интернете и так такого добра полно. Нужно ли?

PS: выложил образец предварительного ДКП и расписки к нему. Набран слегка кривовато, но править можно. Также он получился у меня несколько громоздким, слишком подробным и избыточно строгим.
Думаю, его можно было бы сделать полегче. Ну и, возможно, в нем есть какие-то недостатки и косяки. Если найдете - пишите.
И да, под свои условия его можно и нужно править, главное, не терять здравый смысл.
Tags: недвижимость, продажа
Subscribe

Posts from This Journal “недвижимость” Tag

  • Завышение цены

    Неспешно продавая квартиру, пару раз столкнулся с людьми, которые настойчиво просили завысить стоимость квартиры. Зачем? Как выяснилось, причина…

  • Выставил на продажу

    Выставил квартиру на продажу. На Авито и, как мне здесь посоветовали, на ДомКлик. ДомКлик - это сервис безопасных расчетов за недвижимость от…

  • Как продать квартиру?

    С помощью риелтерского агентство или попробовать самим? Недавно довелось купить квартиру, как раз через риелтерское агентство. Приятно, конечно,…

promo kvyvy may 9, 2015 15:52 11
Buy for 10 tokens
Весеннее серебро F4.0 1/125 ISO200 400мм F5.6 1/320 ISO125 372мм
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 11 comments

Posts from This Journal “недвижимость” Tag

  • Завышение цены

    Неспешно продавая квартиру, пару раз столкнулся с людьми, которые настойчиво просили завысить стоимость квартиры. Зачем? Как выяснилось, причина…

  • Выставил на продажу

    Выставил квартиру на продажу. На Авито и, как мне здесь посоветовали, на ДомКлик. ДомКлик - это сервис безопасных расчетов за недвижимость от…

  • Как продать квартиру?

    С помощью риелтерского агентство или попробовать самим? Недавно довелось купить квартиру, как раз через риелтерское агентство. Приятно, конечно,…